Stefano Salata
https://doi.org/10.66428/ijppv16i01a003
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Stefano Salata
Lab PPTE, DAStU, Politecnico di Milano, Piazza Leonardo da Vinci, 26, edificio 29 “Carta”, 20133 Milano – stefano.salata@polimi.it
Keywords: Densification, Land Take, Urban Planning, Public Benefits, Gentrification
Abstract: This paper provides an empirical, data-driven assessment of Milan’s urban transformation, challenging the prevailing rhetorical narrative that frames the “Milanese model” as an uncontrolled and wild process. The study addresses three core contentions: whether the transformation is large-scale or “molecular”, if it generates quantifiable public benefits, and if it is the primary cause of gentrification. Using a geospatial analysis of building data, land use changes, and real estate values from 2012 to 2024, the research reveals key findings that contradict common perceptions. The densification process is a widespread, “molecular” renewal rather than aggressive, with a minimal increase in built-up volume (0.37%) despite over one million m2 of demolitions. The study also provides tangible evidence of public benefits, showing that for every cubic meter of new volume, the city has gained approximately 4 m2 of permeable green space and 0.16 m2 of protected bike paths. Most notably, the research refutes the idea that verticalization and reconstruction are the main drivers of gentrification. Statistical analysis shows a near-zero correlation (R² = 0.05) between demolitions and property prices. The paper concludes that the gentrification that occurs is not only a result of private building activity, but rather a paradoxical consequence of public improvements – such as new parks and bike paths – that are strategically tied to development.
Abstract (in Italian)
Questo articolo fornisce una valutazione empirica e basata sui dati della trasformazione urbana di Milano, mettendo in discussione la narrazione retorica prevalente che inquadra il “modello milanese” come un processo incontrollato e selvaggio. Lo studio affronta tre questioni centrali: se la trasformazione sia su larga scala o “molecolare”, se generi benefici pubblici quantificabili e se sia la causa principale della gentrificazione. Utilizzando un’analisi geospaziale dei dati edilizi, dei cambiamenti di uso del suolo e dei valori immobiliari dal 2012 al 2024, la ricerca rivela risultati chiave che contraddicono le percezioni comuni. Il processo di densificazione è un rinnovamento diffuso e “molecolare” piuttosto che aggressivo, con un aumento minimo del volume edificato (0,37%) nonostante oltre un milione di m2 di demolizioni. Lo studio fornisce anche prove tangibili dei benefici pubblici, dimostrando che per ogni metro cubo di nuovo volume, la città ha guadagnato circa 4 m2 di spazi verdi permeabili e 0,16 m2 di piste ciclabili protette. In particolare, la ricerca confuta l’idea che la verticalizzazione e la ricostruzione siano i principali motori della gentrificazione. L’analisi statistica mostra una correlazione prossima allo zero (R² = 0,05) tra demolizioni e prezzi degli immobili. Lo studio conclude che la gentrificazione che si verifica non è solo il risultato dell’attività edilizia privata, ma piuttosto una conseguenza paradossale di miglioramenti pubblici – come nuovi parchi e piste ciclabili – strategicamente legati allo sviluppo.